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Bauleitpläne der Stadt Heide

Hier erhalten Sie einen Überblick, für welche Gebiete der Stadt Heide Bauleitpläne vorliegen und in welchen Bereichen derzeit eine Planung stattfindet. Bei B-Plänen, die sich im Aufstellungsverfahren befinden, haben Sie im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung die Möglichkeit, eigene Stellungnahmen abzugeben.

Bauleitpläne im Aufstellungsverfahren

Bauleitpläne im Aufstellungsverfahren

1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 63 „Westküstenklinikum“ der Stadt Heide – erneute Veröffentlichung nach § 4a Abs. 3 S. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

Am 07.04.2025 billigte der Bauausschuss der Stadt Heide den 2. Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 63 „Westküstenklinikum“ der Stadt Heide für das Gebiet „nördlich des Hochfelder Wegs und der Esmarchstraße, westlich der Professor-Bier-Straße, der Robert-Koch-Straße und des Naugarder Wegs, südlich der Straße Freudental und des Wesselner Wegs und östlich des Hochfelder Wegs“ und bestimmte, dass dieser 2. Entwurf, die Begründung und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen nach § 4a Abs. 3 S. 1 BauGB erneut zu veröffentlichen sind.

Planungsziel ist nach wie vor die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bestandssicherung und Erweiterung des Westküstenklinikums Heide.

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, die zum 1. Planentwurf stattfand, ist eine Stellungnahme des Landesamtes für Umwelt (LfU) eingegangen.  Seitens des LfU bestehen immissionsschutzrechtliche Bedenken insbesondere aufgrund des Schallkonfliktes innerhalb des Plangebiets. Aus den Abwägungsvorschlägen zur Stellungnahme des LfU ergeben sich für den 2. Entwurf Änderungen im Immissionsschutzkonzept, den Festsetzungen (Teil B - Text) sowie der Begründung. Die Planzeichnung selbst bleibt unverändert. Die Änderungen sind in der Planzeichnung im Teil B – Text und in der Begründung kenntlich gemacht. Das Immissionsschutzkonzept wurde mit Datum vom 14.03.2025 neu gefasst.

Folgende Unterlagen werden im Zeitraum vom 17.04.2025 bis einschl. 02.05.2025 auf der Internetseite der Stadt Heide unter https://www.heide.de/rathaus-buergerservice/fachbereiche-fachdienste/fachbereich-3-bau-planung/bauprojekte-und-stadtentwicklung.html in der Rubrik „Bauleitpläne im Aufstellungsverfahren“ veröffentlicht:

Da die Grundzüge der Planung durch den erneuten Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 63 „Westküstenklinikum“ der Stadt Heide nicht berührt werden, hat der Bauausschuss in seiner Sitzung am 07.04.2025 beschlossen, dass die Möglichkeit der Abgabe einer Stellungnahmen gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB auf den Kreis Dithmarschen sowie auf das Landesamt für Umwelt des Landes Schleswig-Holstein beschränkt wird. Insoweit ist für die übrige Öffentlichkeit keine erneute Möglichkeit gegeben, zu den hier veröffentlichten Änderungen eine Stellungnahme abzugeben.

Es können aber während des Veröffentlichungszeitraumes alle an der Planung Interessierten die Planunterlagen und umweltbezogenen Informationen einsehen. Neben der Veröffentlichung auf der Internetseite besteht darüber hinaus die Möglichkeit die Unterlagen während der Öffnungszeiten (Montag bis Freitag von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und zusätzlich Donnerstag von 14.00 bis 16.30 Uhr) auf einem digitalen Lesegerät oder in einer Auslegungsmappe im Verwaltungsgebäude des Fachbereichs 3 – Bau und Planung, Am Kleinbahnhof 18-30, Erdgeschoss, Raum 017, 25746 Heide, einzusehen. Hierfür wird vorab um Terminabsprache mit Frau Thode (0481/6850-621) oder Frau Gringmuth-Dallmer (0481/6850-614) gebeten.

Bestehende Bauleitpläne (B-Plan)

Flächennutzungsplan der Stadt Heide

Der Flächennutzungsplan der Stadt Heide stellt die aktuelle und zukünftig erwünsche Flächennutzung, zum Beispiel für Wohnen, Gewerbe, Industrie oder Landwirtschaft, im Gebiet der Stadt Heide dar.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (SEM) "Süderholm" und "Heide-Südwest"

Mit der Ansiedlungsentscheidung der Batteriefabrik „Northvolt Drei“ in Heide steht die Stadt und die Region vor der Herausforderung, dringend benötigten Wohnraum, Gewerbeflächen und ergänzende Infrastrukturen zu schaffen. Als Orientierungswert bis 2036 werden im Stadt-Umland-Konzept für den Entwicklungsraum Heide allein ca. 6.400 (zu errichtende) Wohneinheiten genannt. Zur Deckung dieser kurzfristigen strukturellen Bedarfe hat sich die Stadt Heide entschieden das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) anzuwenden. Mit der Einleitung Vorbereitender Untersuchungen für die Untersuchungsgebiete „Süderholm“ und „Heide-Südwest“ (Beschluss vom 12. Juni 2024) wurden die Vorrausetzungen geschaffen, die Umsetzung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Abs. 3 BauGB zu prüfen.

Nachfolgend werden die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme anhand eines Fragenkatalogs erläutert. Ziel dieser Erstinformationen ist es, eine grobe Orientierung zu ermöglichen; die Rechtslage wird in Teilen allerdings nur vereinfacht erklärt. Bei den Erläuterungen handelt es sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (SEM):

Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung. Im Wesentlichen geht es darum, große Stadtentwicklungsprojekte (zum Beispiel die Neuplanung eines Ortsteils) für die Kommunen zu erleichtern. Die Erleichterung liegt vor allem darin, dass für die Stadt der Erwerb benötigter Grundstücke einfacher gemacht werden soll. Ziel ist es, für den Entwicklungsbereich eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Schulen, Grünflächen) zügig durchführen und umsetzen zu können.
Wichtig ist aber: Die Stadt muss erst sogenannte „vorbereitende Untersuchungen (VU)“ durchführen, bevor sie eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Satzung beschließen kann. Für die VU ist ein Einleitungsbeschluss notwendig. Dieser wurde am 12. Juni 2024 beschlossen.  Hat die Stadt die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und eine förmliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (siehe Fragen 5 und 6), soll sie grundsätzlich alle Grundstücke erwerben. Hierdurch soll eine einheitliche Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund der bestehenden Grundstückszuschnitte und Eigentumsstruktur gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre. Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen dem Entwicklungsbereich in Form von Infrastrukturmaßnahmen zugutekommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen und den damit verbundenen Einnahmen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur bezahlt. Was übrig bleibt (der „Überschuss“), wird fair auf die ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt, die zum Zeitpunkt eines möglichen Beschlusses einer Entwicklungssatzung im Besitz der Flächen sind (vertiefend hierzu Frage 18). Die meisten vom Gesetz vorgesehenen Wirkungen (Fragen 13 bis 16) entstehen erst mit Erlass einer Satzung („Entwicklungssatzung“), die die Ratsversammlung beschließt. Weil der Beschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum der Menschen bedeuten kann, denen Grundstücke innerhalb des „städtebaulichen Entwicklungsbereichs“ gehören, schreibt das Gesetz besondere Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung vor (siehe Antwort auf Frage 6).

 

Welche Wirkungen hat der Einleitungsbeschluss?

Zunächst ist wichtig sich klarzumachen, dass der Einleitungsbeschluss nicht bereits die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst ist, sondern nur vorbereitende Untersuchungen (siehe Frage 3) für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einleitet. Wenn sich im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zeigt, dass die Ziele der Stadt bereits durch die ‚normalen‘ Planungsinstrumente (etwa durch den Erlass von Bebauungsplänen) oder durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen erreicht werden können, ist eine förmliche städtebauliche Entwicklungssatzung nicht erforderlich und darf von der Gemeinde nicht beschlossen werden.

Die Rechtsfolgen aufgrund der Einleitungsbeschlüsse sind begrenzt:

  • Die Stadt soll den genannten Personenkreis möglichst früh über ihre Absichten informieren, zur Mitwirkung anregen und im Rahmen des Möglichen beraten.
  • Die Stadt kann die Entscheidung über Bauanträge im Entwicklungsbereich dann unter bestimmten Umständen für bis zu zwölf Monate zurückstellen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Bauvorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
  • Eigentümerinnen und Eigentümer, Pächterinnen und Pächter und alle Personen mit ähnlichen Rechten an Grundstücken oder Gebäuden im Untersuchungsgebiet sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die die Stadt für die vorbereitenden Untersuchungen benötigt.
    Hinzu kommt noch, dass für die Bestimmung der für einen eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt maßgeblichen Grundstückswerte spätestens der Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses zugrunde gelegt wird („entwicklungsunbeeinflusster Wert“ oder „Anfangswert“ genannt, siehe Fragen 7 und 8). Das heißt, es wird ermittelt, welchen Verkehrswert ein Grundstück am Tag vor dem Einleitungsbeschluss hatte. Es kann aber auch ein früherer Stichtag herangezogen werden. Ab Vorliegen einer Entwicklungssatzung ist der Anfangswert der maßgebliche Wert für den eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt.

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen eine Enteignung weder ermöglicht noch erleichtert beziehungsweise die Eigentümerinnen und Eigentümer auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch bestehendes Baurecht wird nicht angetastet. Die Veräußerung oder der Erwerb von Grundstücken durch Private oder von Privaten ist ebenfalls nicht eingeschränkt (siehe Fragen 11 und 12). Auch möglich ist der Erlass einer Vorkaufsrechtsatzung nach § 25 BauGB.

 

 

Was sind vorbereitende Untersuchungen?

Vorbereitende Untersuchungen nennt man die Tätigkeit der Stadt und ihrer beauftragten Büros, in deren Rahmen die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung geprüft beziehungsweise geschaffen werden. Sie beginnen förmlich mit einem sogenannten „Einleitungsbeschluss“ des Stadtrats (siehe auch Antwort auf Frage 2). Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsgebiet“ genannt.

Wie lange dauern vorbereitende Untersuchungen?

Vorbereitende Untersuchungen können unterschiedlich lange dauern; das Gesetz sieht keine Höchstdauer vor. Die konkrete Dauer hängt unter anderem ab von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer und den unterschiedlichen Themenbereichen, die zu untersuchen sind.

Was ist ein städtebaulicher Entwicklungsbereich?

Städtebaulicher Entwicklungsbereich (umgangssprachlich einfach nur Entwicklungsbereich) wird ein Gebiet genannt, für das die Ratsversammlung eine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Entwicklungssatzung legt – so formuliert es das Gesetz – den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel förmlich fest. Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen können auch Teilgebiete als Entwicklungsbereich gebildet werden.

Was sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung?

Im Wesentlichen müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen:

  • Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele können sich aus der Größe des Gebiets, dessen besonderer Lage oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben. Dabei muss sich die Planung auf die Entwicklung eines Ortsteils oder zumindest auf einen Teil des Gemeindegebiets erstrecken.
  • Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
  • Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch ‚normale‘ Planungsinstrumente (etwa durch den Erlass von Bebauungsplänen) oder durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden oder die EigentümerInnen sind nicht bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ (zum Begriff siehe Frage 7) zu veräußern.
  • Die Gemeinde muss die Träger öffentlicher Belange und die Betroffenen beteiligt haben.

Die Gemeinde muss die für und gegen die Entwicklungssatzung sprechenden Gründe (Belange) gegeneinander abgewogen haben.

Welche Funktion hat der entwicklungsunbeeinflusste Wert?

Sobald auf dem Immobilienmarkt bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise erstmals oder intensiver als bisher baulich genutzt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert (umgangssprachlich auch „Marktwert“ genannt). Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird. Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass die Stadtvertretung die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden.
Vor diesem Hintergrund hat es der Gesetzgeber für gerecht gehalten, für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen festzulegen: Die verantwortliche Gemeinde soll die benötigten Grundstücke (Frage 13) zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (sogenannter Anfangswert) erwerben, um sie nach der städtebaulichen Neuordnung des Entwicklungsbereichs dann marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wieder zu veräußern. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten evtl. verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten. Sollte das Grundstück durch den ursprünglichen Eigentümer an einen Dritten veräußert worden sein, der an die Gemeinde den entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrag gezahlt hat (Frage 13), steht der auf das Grundstück entfallende Anteil dem früheren und dem neuen Eigentümer je zur Hälfte zu.
Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der die ursächlichen Lasten finanziert werden müssen.

Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

Im Zuge der VU werden die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte zunächst lediglich überschlägig ermittelt, um festzustellen, ob die Entwicklungsmaßnahme finanzierbar ist.
Für Sie wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grundstücks in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.

Was gilt für land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke?

Auch bei landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen kann eine gewisse Entwicklungserwartung bereits vor dem Stichtag eingetreten sein, welche eine höhere Bewertung rechtfertigt. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn landwirtschaftlich genutzte Flächen auch für anderweitige Nutzungen und Funktionen, etwa aufgrund ihrer Lagegunst, in Betracht kommen. Man spricht dann von begünstigtem Agrarland. Aber auch wenn sich kein höherer Verkehrswert gebildet hat, bestimmt das Gesetz, dass zumindest der Wert für begünstigtes Agrarland maßgeblich ist.

Was meint Einfrieren der Bodenpreise?

Mit Einfrieren der Bodenpreise wird umgangssprachlich bezeichnet, dass die Stadt im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung die betroffenen Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (siehe Frage 7) erwerben kann. Allerdings bleibt ein Steigen oder Sinken des entwicklungsunbeeinflussten Wertes durch Veränderungen der allgemeinen Marktlage (etwa aufgrund der konjunkturellen Entwicklung) möglich. Im Rahmen von privaten Grundstücksgeschäften besteht jedenfalls bis zum Erlass einer Entwicklungssatzung keine Bindung an den entwicklungsunbeeinflussten Wert (zum Grundstücksverkehr im Untersuchungsgebiet siehe Frage 11 und 12, im Entwicklungsbereich Frage 14), das heißt Verkäufer und Käufer können den Preis unabhängig vom entwicklungsunbeeinflussten Wert bestimmen.

Kann oder muss ich mein Grundstück im Untersuchungsgebiet verkaufen?

Solange es keine Ihr Grundstück betreffende Entwicklungssatzung gibt, es also nicht in einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es veräußern, verpachten oder beleihen. Anders verhält es sich nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung durch die Ratsversammlung ("Entwicklungsbereich", siehe Fragen 5, 13 und 14). Im Untersuchungsgebiet können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihre Immobilie zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich im Untersuchungsgebiet an den vorstehend beschriebenen Vorgaben (siehe Frage 9) orientieren.

Ich bin am Kauf eines Grundstücks im Untersuchungsgebiet interessiert. Was muss ich beachten?

Es gibt keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsgebiet liegen. Beachten Sie aber, dass im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten „Anfangswert“) erwerben darf.
Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsgebiet zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil (siehe Frage 18).

Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

Vom Untersuchungsgebiet der VU streng zu unterscheiden ist der Entwicklungsbereich, von dem man ab Erlass einer Entwicklungssatzung spricht (siehe Frage 5). Hierzu kommt es aber nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer Ihre Grundstücksflächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert an die Stadt veräußern. Die Stadt soll grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf. Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

  • Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel, weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann kann ein Zwischenerwerb durch die Stadt nicht nötig sein.
  • Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, Ihr Grundstück genauso nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Bebauung und Nutzung in angemessener Frist und zur Zahlung des Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten.

Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, kann erst relativ spät im Planungsprozess gesagt werden. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Beschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

 

Kann ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an private Dritte verkaufen?

Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

Kann die Stadt mich enteignen?

Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Dies gilt sowohl vor als auch nach der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs. Dazu ist die Stadt gesetzlich verpflichtet. Eine solche Zusammenarbeit kann zum einen darin liegen, dass ein betroffenes Grundstück durch die Stadt erworben wird. Zum anderen können die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Flächen ggf. auch selbst nach den Zielen der Stadt entwickeln, ggf. unter Einschaltung eines Investors und/oder Bauträgers. Die konkreten Lösungen hierfür können in Zusammenarbeit mit der Stadt entwickelt werden. Allerdings können konkrete Aussagen zu den Zielen der Stadt für bestimmte Flächen frühestens ab Vorliegen des integrierten Entwicklungskonzepts getroffen werden. 

Wird tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungssatzung erlassen und hat sich die Stadt ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht, sind aber alle Verhandlungen gescheitert, ist eine Enteignung zugunsten der Stadt grundsätzlich möglich. Die Höhe der Entschädigung ist nach den gesetzlichen Regelungen der entwicklungsunbeeinflusste Wert. Dies bedeutet aber nicht, dass die Stadt beabsichtigt, hiervon auch Gebrauch zu machen. Im Gegenteil, eine Enteignung ist immer das letzte Mittel und auch für die Stadt mit erheblichen Aufwendungen verbunden.

Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wieder veräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümerinnen und Eigentümer zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele binnen angemessener Frist zu bebauen.

Was hätte ich als Grundeigentümer von einer SEM?

Falls Sie aufgrund einer Abwendungsvereinbarung (zum Begriff siehe Frage 13) mit der Stadt im Besitz Ihres Grundstückes bleiben, um es entsprechend der städtebaulichen Planung zu nutzen, erhalten Sie ein entwickeltes Grundstück. Mit diesem können Sie langfristig eine höhere Rendite als bisher erzielen, wenn für Ihr Grundstück Baurecht geschaffen oder geltendes Baurecht im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aufgewertet wird. Dasselbe gilt auch im Falle der Reprivatisierung (siehe Frage 16).

Was ist der Überschussanteil?

Sie können sich das Finanzierungssystem einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ungefähr wie folgt vorstellen: Alle Wertsteigerungen von Grundstücken im Entwicklungsbereich, die sich durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ergeben haben (sogenannte „Bodenwertsteigerung“), werden in einen Geldtopf geworfen. Aus diesem Geldtopf wird die für die künftigen Nutzungen benötigte Infrastruktur bezahlt. Das können zum Beispiel Straßenanlagen, Kindertagesstätten, Schulen, öffentliche Parks oder Spielplätze sein. Bleibt nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme Geld im Topf übrig, wird dieses unter den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern anteilig verteilt. Was sie bzw. er dann bekommt, ist ihr bzw. sein „Überschussanteil“. Maßgebend sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses der Entwicklungssatzung. Alteigentümerinnen und -eigentümer, die ihr Eigentum danach an die Stadt veräußert haben, sind bei einem etwaigen Überschuss genauso zu berücksichtigen wie diejenigen Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Eigentum behalten haben. Die Verteilung erfolgt entsprechend dem Verhältnis der entwicklungsunbeeinflussten Werte der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zueinander. Kostet die Entwicklung des neuen Ortsteils mehr Geld als im Topf ist, geht dies nicht zu Lasten der Eigentümerinnen und Eigentümer. Vielmehr fallen die weitergehenden Kosten dem städtischen Haushalt zur Last. Ein Verlustrisiko hat also nur die Stadt zu tragen.

Kontakt/Ansprechpartner bei der Stadt Heide

Ansprechpartnerin zu den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (SEMs) "Süderholm" und "Heide-Südwest" ist Annette Botters, Leiterin des Fachdienstes Städteplanung und Bauordnung:

Telefon: 0481/6850-620

E-Mail: annette.bottersstadt-heidede.

Hintergrundinformation zur Bauleitplanung in der Stadt Heide

Die Bauleitplanung ist der wesentliche Teil der formellen Städteplanung und ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Bauleitplänen: Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Für beide Verfahren gibt es vorgeschriebene, gesetzliche Vorgaben, beispielsweise eine Beteiligung der betroffenen Bürgerinnen und Bürger sowie einen darauf basierenden Ausgleich verschiedener Interessen.

Städteplanung

Städteplanung

Planung ist die "gedankliche Vorwegnahme künftigen Handelns", so eine bekannte Definition, und untrennbar mit der menschlichen Natur und Gesellschaft verbunden. Eine systematische Auseinandersetzung mit zukünftigen Aufgaben - sprich Planung - gab und gibt es in allen Zeiten und Lebensbereichen. Planung ist sowohl die gemeinsame Jagd auf ein Mammut als auch der wöchentliche Einkaufszettel als auch eben die gezielte Beeinflussung der Stadtentwicklung.

Auch angesichts negativer Assoziationen wie "Planwirtschaft" muss man jedoch akzeptieren, dass die Entwicklung komplexer Systeme, wie z.B. einer Stadt, nur begrenzt vorhersagbar und damit planbar ist. Insofern hat auch ein anderes bekanntes Zitat, "Planung heißt, Zufall durch Irrtum zu ersetzen", einen wahren Kern, erstens, weil sich selten vorher mit absoluter Sicherheit sagen lässt, ob eine Planung "richtig" ist und sie deshalb regelmäßig überprüft und angepasst werden muss, zweitens aber auch, weil Planung heißt, sich nicht damit abzufinden, was mehr oder weniger zufällig passieren wird, sondern selbst gestalterisch aktiv zu werden. Zu planen liegt in der menschlichen Natur.

Städteplanung im Speziellen bedeutet, die Entwicklung einer Stadt so zu beeinflussen, dass alle Nutzungsinteressen (z.B. Wohnen, wirtschaftliche Entwicklung, Verkehr, Freizeit, Umwelt- und Naturschutz) berücksichtigt und Konflikte zwischen den verschiedenene Interessen ausgeglichen werden. Städteplanung kann (und soll) kein "Befehl von oben" sein, sondern ist eher Vermittler und Koordinator. Dabei geht es vor allem um die Nutzung der Fläche einer Stadt. Fläche ist eine nicht-erneuerbare Ressource, jeder Quadratmeter, der "verbraucht" (z.B. bebaut) wird, kann nicht mehr anders genutzt werden. Städteplanung ist immer der "Anwalt" der gesamten Stadt und all ihrer Bestandteile, die sie lebenswert und funktionstüchtig machen.

Städteplanung benutzt formelle Instrumente (z.B. Bauleitplanung), deren Inhalt und Ablauf gesetzlich vorgeschrieben und meistens rechtlich bindend sind, und informelle Instrumente (z.B. Workshops, Arbeitskreise), die flexibel auf das jeweilige Problem angepasst werden können und meistens nur soweit bindend sind, wie alle Beteiligten zustimmen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (FNP), auch vorbereitender Bauleitplan genannt, umfasst das gesamte Stadtgebiet. Es gibt für jede Stadt und Gemeinde nur einen FNP. In ihm wird die grundsätzliche, mittelfristige Entwicklung der Gesamtstadt dargestellt. Der Name ist hier Programm, d.h. es geht um die Verteilung der unterschiedlichen Nutzungen auf die Flächen der Stadt. Aufgrund des relativ groben Maßstabs sind die Darstellungen nicht parzellenscharf, d.h. die Nutzungsgrenzen sind nicht auf den Meter genau festgelegt. Sehr kleine Flächen (z.B. schmalere Straßen, Teiche, Trafostationen) werden nicht dargestellt.

Der Flächennutzungsplan ist für den einzelnen Bürger grundsätzlich nicht verbindlich, für Behörden allerdings schon. Das bedeutet, dass zum Beispiel die Bauaufsicht bei der Beurteilung eines Bauantrags den Flächennutzungsplan beachten muss. Das ist insbesondere im sogenannten Außenbereich, wo es noch keine Bebauung und auch keinen Bebauungsplan gibt, relevant.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan (B-Plan), auch verbindlicher Bauleitplan genannt, gilt immer nur für einen Teil der Stadt. Er gibt konkrete Vorgaben für die Grundstücksnutzung, nicht nur in Bezug auf die Fläche, sondern auch z.B. auf Größe und Gestaltung von Gebäuden, Erschließung, Lärmschutz, Bepflanzung und alle weiteren Aspekte, die städtebaulich relevant sind. Sein Geltungsbereich und seine Inhalte (Festsetzungen) sind exakt abgegrenzt, d.h. parzellenscharf.

Der B-Plan wird als Satzung von der Ratsversammlung beschlossen und ist für jeden verbindlich. Damit setzt er den rechtlichen Rahmen für die Grundstücksnutzung jedes Eigentümers. Der B-Plan muss sich aus dem FNP entwickeln, d.h. er konkretisiert die gröberen Darstellungen des FNP, darf ihnen jedoch nicht widersprechen. Der FNP kann jedoch auch parallel zum B-Plan-Verfahren angepasst werden.

Bauleitplanverfahren

Das Verfahren zur Aufstellung oder Änderung ist für FNP und B-Pläne weitgehend gleich. Am Anfang steht normalerweise ein Aufstellungsbeschluss des Bauausschusses.

Sind erste Entwürfe der Pläne fertig, findet eine erste (frühzeitige) Bürger- und Behördenbeteiligung statt. Hierbei werden die Bürger, meistens in Form einer Bürgerversammlung, über Ziele und Zwecke der Planung informiert und können ihre Meinung (Stellungnahmen) abgeben. Diese werden protokolliert (oder schriftlich eingereicht) und, zusammen mit den Stellungnahmen der parallel angeschriebenen Fachbehörden (z.B. Kreisverwaltung, Staatliches Umweltamt etc.), dem Bauausschuss zur Beurteilung vorgelegt. Der Ausschuss wägt ab, inwieweit die Stellungnahmen berücksichtigt und in die Pläne eingearbeitet werden sollen und beschließt die öffentliche Auslegung der Pläne.

Die Planentwürfe werden für einen Monat öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit haben die Bürger nochmals Gelegenheit, Stellungnahmen abzugeben. Auch die Fachbehörden werden nochmals beteiligt. Zusammen werden alle Stellungnahmen wieder dem Bauauschuss vorgelegt, der sie wiederum abwägt. Beschließt der Bauauschuss, dass die Pläne aufgrund der Stellungnahmen wesentlich geändert werden sollen, wird die öffentliche Auslegung wiederholt.

Wenn keine Änderungen mehr vorgenommen werden, werden die Pläne an die Ratsversammlung verwiesen, die sie schließlich beschließt. Der FNP bzw. seine Änderungen müssen danach noch durch das Innenministerium genehmigt werden. In Kraft treten die Bauleitpläne mit der amtlichen Bekanntmachung.

Bei bestimmten Planungen gibt es auch verkürzte bzw. vereinfachte Verfahren, in denen z.B. auf die frühzeitige Beteiligung verzichtet werden kann.

Bauordnung

Um die Belange des öffentlichen Baurechts kümmert sich der Fachdienst Städteplanung und Bauordnung. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Rathaus bearbeiten in diesem Zusammenhang Bauanträge, Bauanzeigen, Bauvoranfragen, Anträge auf Abgeschlossenheit, Baulasten und alle Fragen rund um das öffentliche Baurecht.

Auch wenn der Erwerb oder eine Erweiterung eines Hauses oder eines gewerblichen Betriebs geplant ist, kann es sinnvoll sein, sich mit den zuständigen Fachleuten der Stadtverwaltung in Verbindung zu setzen. Dann kann im Vorwege abgeklärt werden, ob das geplante Vorhaben an dem vorgesehenen Ort möglich ist. Und das, bevor Sie sich vertraglich binden.

Aktuelle Bau- und Stadtentwicklungsprojekte in Heide

Gemeinsam mit Bürgerinnen und Bürgern erarbeiten Stadtplaner und Verwaltungsfachleute neue Ideen und Konzepte. Auch bei der konkreten Umsetzung von Plänen bestehen vielfältige Möglichkeiten, sich zu informieren und mit eigenen Vorschlägen einzubringen.

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